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新政催生房地產開發經營市場復蘇 退無可退唯有向死而生

房地產鏈條長、涉及面廣,是國民經濟支柱產業,占GDP的比重為7%左右,加上建筑業則占到14%。其中,房地產開發經營上到土地開發,下到房屋銷售、租賃都包含其中,可以說是地產經濟活動的核心。

根據觀研報告網發布的《中國房地產經營開發行業發展趨勢分析與未來投資研究報告(2023-2030年)》顯示,今年上半年的房地產經營開發行業,可以用“高開低走”來形容,年初政策環境整體延續去年末以來的寬松態勢,金融層面降準降息穩經濟,供需兩端持續受益,全國房地產市場以“小陽春”開局。但出乎意料的是,二季度,購房者置業情緒快速下滑,房地產政策力度不及預期,市場未能延續回暖態勢。

今年上半年的房地產經營開發行業,可以用“高開低走”來形容,年初政策環境整體延續去年末以來的寬松態勢,金融層面降準降息穩經濟,供需兩端持續受益,全國房地產市場以“小陽春”開局。但出乎意料的是,二季度,購房者置業情緒快速下滑,房地產政策力度不及預期,市場未能延續回暖態勢。

資料來源:國家統計局、觀研天下整理

直到9月1日,樓市終于迎來了期待已久的“史詩級救市”,“認房不認貸”新規如火如荼地傳遍了各大媒體和社交平臺,這是自2008年和2014年以來的又一次大松綁。市場也因此重新獲得了關注,僅隔一天后,北京新房價格就全線上漲2%,但即使這次的救市行動堪稱“史詩級”,全民炒房的熱潮大概率難以再現。

一、政策也許會遲到,但從不會缺席

其實,說起房地產,在我國發展以來不過短短四十余年就成為了世界上最大的市場,規模是美國房地產市場的4倍。

中國房地產發展史

時間

階段

發展期

政策階段

大周期

1949-1978

計劃性福利分配階段

探索從人民的利益出發來解決住房問題的政策機理。

政策準備階段

-

1978-1998

市場化改革探索階段

房地產正式市場化前的準備階段,該階段以福利分房為主。

政策引導階段

-

1998-2008

蓬勃發展階段

1998-2002年:初步探索期,停止住房實物分配,建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。

政策扶持階段

房地產市場化的10年

2002-2007年:市場發展初期,第一次發展期。

2009-2016

2007下半年-2009年:第二次發展期。2007 下半年開始國家收緊金融政策;2008年國際金融危機爆發,房地產邁入寒冬。

政策調控階段

房地產金融化的10年

2010-2012上半年:最嚴調控在2010年4月“兩會”后拉開序幕。

2012下半年-2016上半年:第三次發展期。

2017年-至今

規范長效階段

2016下半年-2021上半年:衰退期,虛假繁榮。

政策規范階段

-

2021下半年-預計2023年底:房產第一發展階段尾聲。

資料來源:觀研天下數據中心整理

在這樣一個重要領域,政策始終貫穿全產業鏈。從土地供應、開發貸款、銷售和租賃市場,到房價和租金控制無所不在。每當經濟以及房地產市場遭遇嚴重下行壓力,救市政策就會密集出臺,以前的房地產投資,是風浪越大,魚越貴。過去的十多年,每次房地產銷售增速低于-20%,6個月后增速必回正,15個月后將迎來新的銷售增速高點。下面梳理一下中國樓市史上的三次救市:

第一次,2008年,4億萬刺激,降首付,降利率,房價暴漲。

第二次,2014年,經濟低迷,棚改降首付,去庫存,房價暴漲。

第三次,2023年,降息、取消限購、限售、認房不認貸、降首付…

在過去的舊模式下,主要走救樓市、刺激需求、降低杠桿三條路線,而這次救市思路則主要集中在救銀行、提升成交量、加速調整供應結構上,這無疑是打破了舊模式,因此新模式必須快速形成支撐力。目前,各地為抓住“金九銀十”市場窗口,和新模式相關的政策落地節奏持續加快,根據中指研究院監測數據顯示,9月1日-10日,全國已有超30省市優化樓市政策,政策頻次30余條。當前除了一線城市外,合肥、成都、杭州、廈門、長沙、蘇州等超20城跟進落實相關舉措。

利好還不止于此。9月7日,工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行等多家大行宣布,調整存量首套個人住房貸款利率,首套房貸款首付比例亦所有下調。

從具體效果來看,各地的新房、二手房熱度均有所回升。在9月2日北京執行新政第一天,北京二手房一天成交了大約1200套,明顯超過上周同期,上漲了超過100%。新房當天成交超過1800套,而8月全月網簽只有3100套,也就是北京新政第一天市場成交就超過之前半個月的成交量。上海方面,據鏈家上海數據,新政后首個周末二手房成交量增加約70%。深圳方面,樂有家研究中心數據顯示,上周末樂有家二手成交環比出現明顯上漲,但還未達到3月小陽春時期的高峰。

“認房不認貸”新各地市場表現

省市 市場表現
北京 據中原地產統計,北京新政第一天的新房市場成交,就超過8月半個月的成交量。9月2日,北京新房成交量超過1800套,但9月3日成交快速下調至900套左右。二手房方面,9月2日-3日兩天,北京二手房成交2600套,其中9月2日成交1200套,較上周同期的600套上漲100%。
上海 據鏈家上海數據,新政后首個周末二手房成交量增加約70%。深圳方面,樂有家研究中心數據顯示,上周末樂有家二手成交環比出現明顯上漲,但還未達到3月小陽春時期的高峰。
廣州 新政后的首個周末(9月2-3日),廣州多個樓盤重現熱鬧景象,多個項目的到訪量、成交量出現大幅提升。合富研究院跟蹤的數據顯示,新政落地后首個周末,廣州中心板塊和近郊板塊的一手住宅成交量環比上升16%和32%,帶動全市整體成交量上升15%,令廣州樓市暫時告別成交膠著的窘況。
長沙 新政公布當日,安居客長沙新房瀏覽量迅速上漲28.7%;次日瀏覽量進一步上漲38.8%,小程序訪問量上漲212%。線下來看,龍湖云河頌營銷中心反映,在新政發布后,看房和咨詢的購房者較平時增加了30%左右。
深圳 深圳市房地產中介協會最新公布的周報(8月28日—9月3日)顯示,這一周獲買方委托573份,環比增長13.9%,獲業主委托7360份,環比增長2.1%。也就是說,二手房意向買家的增長比掛牌量的增長更多。

資料來源:觀研天下數據中心整理

短期來看,新政的確給房地產開發經營行業帶來了一波板上釘釘的小高潮,但長期來看,這波利好的政策效應是否能夠扭轉樓市現狀仍待觀察。

二、風急浪高,大船更穩

2023年已過去三分之二,在變動加劇的1-8月,TOP100房企銷售總額為43656.1億元,同比下降8.6%,降幅相比上月擴大4.0個百分點。其中,千億以上陣營企業數量12家,較去年同期增加2家。但從銷售均值來看,2023年1-8月千億以上陣營房企銷售額均值為1743.9億元,同比降低11.3個百分點。

20231-8TOP100房企各陣營數量及銷售額均值情況

20231-8

陣營層級

銷售額范圍

企業數量

()

20221-8月企業數量()

銷售額均值(億元)

企業數量變化()

第一陣營

1000億以上

12

10

1743.9

2

第二陣營

500-1000

7

14

704.3

-7

第三陣營

300-500

19

24

397.8

-5

第四陣營

100-300

52

48

179.0

4

資料來源:觀研天下數據中心整理

來具體看看房企的業績表現。

2022/20231-8中國房地產企業銷售業績排行榜

排名

20221-8

20231-8

企業名稱

銷售額(億元)

企業名稱

銷售額(億元)

1

碧桂園

3206.9

保利發展

2990.2

2

萬科

2790.0

萬科

2447.0

3

保利發展

2780.5

中海地產

2110.0

4

中海地產

1800.0

華潤置地

2077.2

5

華潤置地

1710.0

招商蛇口

2060.8

6

綠城中國

1698.6

碧桂園

1876.5

7

招商蛇口

1666.1

綠城中國

1704.6

8

金地集團

1402.0

龍湖集團

1233.2

9

融創中國

1344.0

建發房產

1186.0

10

龍湖集團

1258.3

濱江集團

1133.2

11

中國金茂

969.1

金地集團

1088.3

12

旭輝集團

943.0

越秀地產

1020.0

資料來源:中指研究院、觀研天下數據中心整理

曾備受關注的碧桂園,面對樓市的低迷也未能幸免于難,其排名從2022年的斷層第一繼續滑落至2023年的第6位。據相關數據顯示,上半年碧桂園的成交量下滑了20%,其中二線城市更是下跌了30%以上。更令人擔心的是,碧桂園今年內需要償還大量債務。這些債務對碧桂園造成了很大的償付壓力,流動資產難以覆蓋流動負債,短期內無法籌措足夠資金償還,碧桂園的財務壓力也在逐漸加大。上半年,碧桂園虧損額達到了驚人的10億人民幣,虧損局面難以改善。

曾備受關注的碧桂園,面對樓市的低迷也未能幸免于難,其排名從2022年的斷層第一繼續滑落至2023年的第6位。據相關數據顯示,上半年碧桂園的成交量下滑了20%,其中二線城市更是下跌了30%以上。更令人擔心的是,碧桂園今年內需要償還大量債務。這些債務對碧桂園造成了很大的償付壓力,流動資產難以覆蓋流動負債,短期內無法籌措足夠資金償還,碧桂園的財務壓力也在逐漸加大。上半年,碧桂園虧損額達到了驚人的10億人民幣,虧損局面難以改善。

資料來源:觀研天下整理

保利發展(600048)是國內規模最大的央企地產公司,公司前身為廣州保利房地產開發公司,2023年1-8月實現銷售額2990.2個億,躋身銷售榜單第一名,這是保利發展首次登上榜首。今年以來,房地產行業的整體銷售氛圍仍不是太好,可以說,作為央企系地產龍頭,保利發展在行業發展困難時期的韌勁是表現出來了。這與其極具前瞻性的城市布局和需求洞察離不開關系,今年1月12日以來,保利發展新增房地產項目41個,其中大部分位居于一線、新一線、二線城市。

具體來看,期間新增項目里有7個位于北京、上海、廣州三大一線城市,有12個位于成都、南京、西安、東莞、杭州、天津、長沙這七個新一線城市,有16個位于佛山、蘇州、泉州、合肥、南昌、廈門、石家莊、太原、徐州、中山這十個二線城市,此外,有5個位于在經濟潛力較好的三線城市三亞、蘇州昆山、蕪湖,另在天水市有1個二期項目,項目主要聚焦于經濟水平領先、發展潛力更大的城市,項目的地域優勢不錯。高能級市場的高占比,極大地增強了保利發展的業績穩定性和市場安全墊。

具體來看,期間新增項目里有7個位于北京、上海、廣州三大一線城市,有12個位于成都、南京、西安、東莞、杭州、天津、長沙這七個新一線城市,有16個位于佛山、蘇州、泉州、合肥、南昌、廈門、石家莊、太原、徐州、中山這十個二線城市,此外,有5個位于在經濟潛力較好的三線城市三亞、蘇州昆山、蕪湖,另在天水市有1個二期項目,項目主要聚焦于經濟水平領先、發展潛力更大的城市,項目的地域優勢不錯。高能級市場的高占比,極大地增強了保利發展的業績穩定性和市場安全墊。

資料來源:觀研天下整理

另外值得注意的是,央國企在逆周期中表現出較強韌性,在銷售額超千億的12家房企中,央企、國企就占了6家。除保利發展外,還包括中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發房產、越秀地產。這是一個很明顯的趨勢。此前,我們常常說“強者恒強”,但這一市場規律顯然已經被打破。更穩的央國企,才能發展得更好。

三、百年變局之下,唯有向死而生

展望下半年,在筆者看來,市場恢復仍有波折。

房地產開發經營行業仍將在三方面承壓:一是,隨著各地因城施策進行穩樓市操作,部分熱點城市房價可能出現過熱現象,而大部分城市房價將繼續下行以去庫存;二是三季度仍為房企的償債高峰,其中信用債到期規模約1768億元,海外債到期規模約780億元,合計2548億元;到四季度,房企信用債到期規模1122億元,海外債到期規模690億元,合計1812億元,下半年整體到期規模將達到4360億元。部分房企還債壓力較大,債務違約現象或仍會出現,對債權人、投資者和購房者信心均有負面影響;三是雖然融資環境有所優化,但是短期內僅能惠及白名單優質企業,部分財務困難的房企較難獲得支持,未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件,上市房企退市潮不可避免。房地產公司退市對房地產行業、上下游供應商、股東和員工都將帶來嚴重不良影響。

房地產開發經營行業仍將在三方面承壓:一是,隨著各地因城施策進行穩樓市操作,部分熱點城市房價可能出現過熱現象,而大部分城市房價將繼續下行以去庫存;二是三季度仍為房企的償債高峰,其中信用債到期規模約1768億元,海外債到期規模約780億元,合計2548億元;到四季度,房企信用債到期規模1122億元,海外債到期規模690億元,合計1812億元,下半年整體到期規模將達到4360億元。部分房企還債壓力較大,債務違約現象或仍會出現,對債權人、投資者和購房者信心均有負面影響;三是雖然融資環境有所優化,但是短期內僅能惠及白名單優質企業,部分財務困難的房企較難獲得支持,未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件,上市房企退市潮不可避免。房地產公司退市對房地產行業、上下游供應商、股東和員工都將帶來嚴重不良影響。

資料來源:觀研天下整理

在此背景下,第一,房企需要積極調整經營策略和營銷手段,特別是在基本面相對較好且政策存在優化預期的城市,應把握政策窗口期積極營銷;同時仍應注重產品質量和服務創新,保持合理的資金結構和流動性,以實現可持續發展。

第二,面對償債壓力,房企應積極加強財務管理和風險管理,合理安排資金使用計劃,避免出現財務危機。如果面臨還債壓力,可以積極尋求多元化的融資渠道,包括商業銀行貸款、信托融資、債券發行等。同時還可與金融機構建立長期合作關系、與債權人溝通,尋求解決方案,這樣可以保護債權人、投資者和購房者的利益,樹立良好的企業形象和市場信譽。

第三,面對退市危機,優質企業可加大房地產項目兼并收購,借機補充符合自己戰略規劃的優質資產,加強深耕力度;出險企業可通過并購重組獲得新發展機會,或者考慮輕資產轉型。

除此之外,伴隨著行業進入新的發展階段,房企積極探索新的發展模式,拓展代建業務、提升服務能力等將有利于提升市場占有率,掌握市場主導權。(LZC)

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